용적률 이양제도 도입 추진-문화재 보호와 도시 개발의 새 해법

 

서울시는 2025년 하반기부터 ‘용적률 이양제도’를 도입할 계획이라고 밝혔습니다. 이 제도는 문화재 보호 등으로 인해 용적률을 충분히 활용할 수 없는 지역의 남는 용적률을, 개발이 가능한 다른 지역으로 이전하여 거래할 수 있도록 하는 시스템입니다. 이를 통해 문화재 보호와 도시 개발의 균형을 맞추고, 토지 소유자의 재산권을 보장하는 효과를 기대하고 있습니다.

 

 

용적률 이양제도란?

용적률 이양제도는 특정 지역에서 사용하지 못하는 용적률을 다른 지역으로 이전하여 활용할 수 있도록 하는 정책입니다. 예를 들어, 문화재 보호구역으로 지정된 지역은 건물 높이와 밀도 제한을 받아 기존 용적률을 활용하지 못하는 경우가 많습니다. 이때 남는 용적률을 용적률이 부족한 지역으로 이전하여 개발 가능성을 높이는 것이 핵심 개념입니다.

이 제도의 도입으로 인해 제한을 받는 지역의 토지 소유자는 재산 가치 하락에 대한 보상을 받을 수 있고, 용적률을 구매한 지역은 보다 높은 밀도의 개발이 가능해집니다. 즉, 서울시 전역에서 균형 잡힌 도시 개발이 이루어질 수 있도록 하는 효과를 기대할 수 있습니다.

 

 

해외 사례 – 뉴욕과 도쿄의 성공적인 활용

용적률 이양제도는 해외에서 이미 성공적으로 운영되고 있는 제도입니다. 대표적인 사례로 미국 뉴욕과 일본 도쿄가 있습니다.

 

• 뉴욕: 뉴욕 맨해튼에서는 오래된 건축물이나 공공시설이 포함된 부지에서 사용하지 못하는 용적률을 다른 지역으로 판매하는 시스템이 운영되고 있습니다. 대표적으로, 뉴욕의 ‘원 밴더빌트(One Vanderbilt)’ 빌딩은 원래 180m 높이 제한이 있었지만, 인근 그랜드 센트럴 터미널의 남는 용적률을 매입하여 약 400m 높이로 건설될 수 있었습니다. 이 과정에서 그랜드 센트럴 터미널은 용적률 판매 수익을 통해 시설을 보수하고 보존할 수 있었습니다.

 

• 도쿄: 일본 도쿄도에서도 문화재 보호지역 및 공공시설 부지에서 용적률을 다른 지역으로 이전하는 방식을 채택하고 있습니다. 이를 통해 도시 내 문화재 보호구역을 유지하면서도 고밀도 개발이 필요한 지역에서 추가적인 개발을 가능하게 했습니다.

 

 

서울시의 계획과 시행 일정

서울시는 용적률 이양제도를 본격적으로 도입하기 위해 공공이 주도하는 중개 시스템을 구축할 계획입니다. 일본과 유사하게 개별 공시지가와 감정평가를 반영하여 용적률의 가격을 산정하고, 공공 기관이 직접 거래를 중개하는 방식을 검토 중입니다.

2025년 상반기에는 관련 조례를 제정하여 법적 근거를 마련하고, 하반기부터는 실제 양도 가능한 지역을 선정한 후 본격적으로 시행할 예정입니다. 이를 위해 서울시는 전문가 및 관련 기관과 협력하여 시장 조사를 진행하고, 적정한 용적률 가격 책정을 위한 기준을 수립할 계획입니다.

 

 

 

대상 지역 및 예상 효과

현재 서울시가 공식적으로 발표한 대상 지역은 없지만, 업계에서는 용적률 이양제도의 적용 대상이 될 가능성이 높은 지역으로 풍납토성, 북촌 한옥마을, 경복궁 인근, 창덕궁 주변 지역 등을 예상하고 있습니다. 이들 지역은 문화재 보호를 위해 건축 규제가 엄격하게 적용되는 곳으로, 현재 활용되지 못하는 용적률이 많기 때문입니다.

용적률 이양제도가 도입되면 다음과 같은 효과를 기대할 수 있습니다.

 

1. 문화재 보호와 개발의 균형: 기존에는 문화재 보호구역 내 건축 규제로 인해 개발이 어려웠지만, 이제는 용적률을 거래하여 재산 가치를 유지할 수 있습니다.
2. 부동산 시장 활성화: 용적률 거래를 통해 개발 가능성이 높은 지역에서 추가적인 건설이 가능해지고, 이는 지역 경제 활성화에도 기여할 것입니다.
3. 공공 인프라 투자 확대: 용적률 매각을 통해 발생한 수익은 문화재 보존 및 공공시설 개선 등에 재투자될 수 있습니다.

 

 

서울시 용적률 이용제 정책을 주목하며

서울시의 ‘용적률 이양제도’는 문화재 보호와 도시 개발이라는 두 가지 목표를 동시에 달성할 수 있는 혁신적인 정책입니다. 해외에서 이미 성공적으로 시행된 사례를 참고하여 서울에서도 효과적으로 적용된다면, 용적률을 효율적으로 활용하면서도 문화유산을 보호하는 지속 가능한 도시 개발이 가능해질 것입니다. 특히, 공공이 주도하는 거래 시스템을 통해 투명성을 확보하고, 적정한 용적률 가격을 유지하는 것이 중요할 것입니다.

앞으로 서울시의 정책 추진 과정에서 대상 지역 선정과 가격 책정 방식 등에 대한 논의가 활발히 이루어질 것으로 보입니다. 또한, 용적률을 구매하는 지역에서도 고밀도 개발로 인한 문제를 방지할 수 있도록 교통, 환경, 기반시설 확충 등의 대책이 함께 마련되어야 할 것입니다. 서울시가 이 제도를 성공적으로 도입하여 도시의 균형 잡힌 발전을 이끌어 나갈 수 있을지 귀추가 주목됩니다.